Investimento imobiliário fracionado: o que é, como funciona e o que considerar

Investir em um imóvel costuma estar associado a uma ideia simples: uma pessoa compra o imóvel inteiro e aporta 100% do capital necessário para adquiri-lo.

Mas essa não é a única forma de participar do mercado imobiliário.

O investimento imobiliário fracionado permite que um grupo de investidores participe de um mesmo ativo, dividindo o capital necessário para adquiri-lo e, dependendo da estrutura adotada, também as receitas, despesas e resultados econômicos relacionados ao imóvel.

Isso não significa, necessariamente, reunir centenas de pequenos investidores. Um imóvel também pode ser estruturado entre um grupo reduzido de participantes, cada um com uma participação relevante.

Como funciona um investimento imobiliário fracionado?

Vamos a um exemplo simples.

Suponha que um imóvel exija um investimento de R$800.000.

Em uma compra tradicional, um único comprador aporta os R$800.000 e adquire o ativo integralmente.

Em um investimento fracionado, a operação poderia ser estruturada, por exemplo, da seguinte forma:

4 investidores × R$200.000 = R$800.000

Se cada investidor representar 25% do investimento, os direitos econômicos vinculados ao imóvel podem ser distribuídos nessa mesma proporção, de acordo com as condições estabelecidas para a operação.

As participações não precisam, necessariamente, ser iguais: podem ser definidas em diferentes proporções, de acordo com o capital aportado e as condições de cada operação. Nosso modelo prevê participações mínimas para manter um grupo reduzido de investidores em cada imóvel.

Isso permite acessar o mercado imobiliário sem a necessidade de concentrar todo o capital exigido para adquirir um imóvel completo.

Não é apenas o custo de aquisição que é dividido

Uma das características mais interessantes do investimento fracionado é que essa lógica pode ir além do momento da aquisição.

Dependendo de como o investimento for estruturado, os participantes podem compartilhar proporcionalmente:

●     as receitas geradas pela locação;

●     as despesas de manutenção e administração;

●     impostos e outros custos relacionados ao imóvel;

●     o resultado econômico de uma futura venda;

●     a valorização do ativo ao longo do tempo.

Dessa forma, cada investidor participa tanto dos potenciais benefícios quanto dos custos relacionados à manutenção do imóvel.

Um imóvel fracionado pode ser alugado?

Sim. Uma das possibilidades é destinar o imóvel à locação e distribuir a receita gerada entre os investidores de acordo com a participação de cada um.

Em uma cidade turística como Florianópolis, onde existe demanda tanto para locação residencial quanto por temporada, essa possibilidade pode ser especialmente interessante para quem busca exposição ao mercado imobiliário sem adquirir uma unidade inteira.

O modelo de exploração do imóvel, as despesas, a administração e a forma de distribuição dos resultados devem estar claramente estabelecidos desde o início.

O imóvel também pode ser utilizado pelos investidores?

Dependendo da estrutura adotada, o investimento fracionado também pode contemplar o uso pessoal do imóvel.

Quando o imóvel pertence a um grupo reduzido de participantes, é possível estabelecer períodos de utilização para cada um e destiná-lo à locação durante o restante do tempo.

Trabalhar com poucas participações permite que o uso pessoal continue sendo uma parte relevante da proposta, além de facilitar a organização entre os investidores.

Dessa forma, um mesmo imóvel pode combinar três objetivos:

USO + RENDA + VALORIZAÇÃO

As condições de utilização são estabelecidas desde o início, para que cada participante saiba como e quando poderá utilizar o imóvel.

O que acontece se um dos investidores quiser vender sua participação?

Essa é uma das questões mais importantes a serem consideradas antes de entrar em qualquer investimento fracionado.

A possibilidade de vender uma participação permite que um investidor saia da operação sem que, necessariamente, seja preciso vender o imóvel inteiro.

Mas o fato de uma fração ter um valor menor do que o imóvel completo não significa automaticamente que ela tenha maior liquidez ou seja mais fácil de vender.

A estrutura deve definir previamente questões como o direito de preferência dos demais participantes, as condições para transferir a participação a terceiros, a forma de determinar seu valor e os procedimentos necessários para concretizar essa transferência.

Por isso, antes de investir, não basta entender como entrar. Também é

importante entender como sair.

Por que investir em uma fração em vez de comprar um imóvel inteiro?

O menor valor de entrada é uma das razões mais evidentes, mas não é a única.

Uma pessoa que dispõe de R$750.000 para investir poderia utilizar todo esse capital para comprar um imóvel.

Mas também poderia decidir destinar, por exemplo, R$150.000 ou R$200.000 a uma participação imobiliária e manter o restante do capital disponível para outros investimentos.

O investimento fracionado pode ser, portanto, uma ferramenta para reduzir a concentração de capital e diversificar uma carteira de investimentos.

Por isso, não deve ser visto apenas como uma alternativa para quem não dispõe do valor necessário para adquirir um imóvel inteiro.

Também pode ser interessante para quem teria condições de comprá-lo, mas prefere não concentrar uma parcela tão significativa do seu patrimônio em um único ativo.

Propriedade fracionada é a mesma coisa que multipropriedade?

Não necessariamente.

Nos modelos tradicionais de multipropriedade, o que se adquire está principalmente relacionado ao direito de uso do imóvel durante determinados períodos.

No investimento imobiliário fracionado, por outro lado, o objetivo pode incluir uma participação econômica vinculada ao ativo: receitas provenientes da locação, valorização e resultado de uma eventual venda, além da possibilidade de uso quando prevista pelo modelo.

De todo modo, existem diferentes estruturas jurídicas e comerciais dentro do conceito de “propriedade fracionada”.

Por isso, mais importante do que o nome dado ao produto é entender qual direito, concretamente, o investidor está adquirindo.

E o que a tokenização tem a ver com isso?

Embora os dois termos sejam muitas vezes utilizados como sinônimos, investimento fracionado e tokenização não significam exatamente a mesma coisa.

O fracionamento descreve a lógica econômica do investimento: diferentes pessoas participam de um mesmo ativo.

A tokenização é uma ferramenta tecnológica que permite representar digitalmente determinados direitos vinculados a esse investimento.

Um token pode ser utilizado para identificar e gerenciar uma participação e os direitos associados a ela, mas sua existência não significa automaticamente que seu titular figure como proprietário de uma fração do imóvel no Registro de Imóveis.

Isso dependerá da estrutura jurídica e contratual utilizada em cada operação.

Em outras palavras:

um imóvel pode ser fracionado sem ser tokenizado, e a tokenização não implica necessariamente a copropriedade registral direta do imóvel.

Por isso, a tecnologia é apenas uma parte da equação. O mais importante é compreender qual ativo existe por trás dela, quais direitos a participação representa e quais documentos dão respaldo ao investimento.

Quais são as vantagens de um investimento imobiliário fracionado?

Entre suas principais características estão o menor capital necessário para participar de determinado ativo, a possibilidade de diversificar o capital entre diferentes investimentos e a divisão proporcional dos custos relacionados ao imóvel.

Também pode permitir a participação nas receitas provenientes da locação e em uma eventual valorização do ativo, e algumas estruturas contemplam ainda a possibilidade de uso pessoal.

Mas nenhuma dessas características transforma automaticamente um investimento em um bom investimento.

Fracionar um investimento muda o capital necessário para participar. Não muda o que deve ser analisado antes de investir.

O que analisar antes de investir?

A forma de acessar o investimento pode ser diferente, mas os critérios para avaliar o imóvel continuam os mesmos.

Localização, preço, qualidade construtiva, demanda, potencial de renda, custos e perspectivas de valorização continuam sendo variáveis fundamentais na hora de escolher onde investir.

A isso, soma-se a importância de entender como funciona a participação: quais direitos ela confere, como receitas e despesas são distribuídas e quais são as condições para mantê-la ou transferi-la.

Em resumo, o investimento fracionado pode mudar a forma de acessar um imóvel, mas os critérios para fazer uma boa escolha continuam os mesmos.

É melhor comprar um imóvel inteiro ou investir de forma fracionada?

São estratégias diferentes.

Comprar um imóvel inteiro oferece maior autonomia sobre o ativo: o proprietário decide individualmente quando utilizá-lo, alugá-lo ou vendê-lo e recebe integralmente os resultados gerados por ele.

Um investimento fracionado envolve compartilhar determinadas decisões e estabelecer regras de funcionamento entre os participantes, mas permite reduzir o capital concentrado em um único imóvel e distribuir proporcionalmente os custos.

A questão não é qual modalidade é melhor, mas qual faz mais sentido para o objetivo de cada investidor.

Uma nova forma de pensar o investimento imobiliário

Durante muito tempo, investir em imóveis significou, quase necessariamente, contar com capital suficiente para comprar uma unidade inteira.

O investimento fracionado amplia essa possibilidade: permite participar do mercado imobiliário sem a necessidade de concentrar todo o capital exigido para adquirir um imóvel.

Na KUBIKO, oferecemos uma estrutura que permite que um grupo reduzido de investidores participe de uma mesma unidade, com participações relevantes e regras previamente definidas em relação à administração, renda, despesas, uso e eventual saída do investimento.

A proposta não é dividir um imóvel entre centenas de pequenos investidores, mas permitir que poucas pessoas compartilhem o investimento e participem proporcionalmente de seus resultados.

Isso cria uma alternativa tanto para quem hoje dispõe de um capital inferior ao necessário para adquirir uma unidade inteira quanto para quem, mesmo podendo fazê-lo, prefere diversificar e não concentrar todo o investimento em um único ativo.

Investir em um imóvel não significa, necessariamente, comprá-lo inteiro.

O importante é entender o que está sendo adquirido, como a estrutura funciona e quais são as regras antes de tomar uma decisão.

Tem interesse em investir dessa forma?

Se você está avaliando investir no mercado imobiliário de Florianópolis e quer conhecer as alternativas de investimento fracionado disponíveis em nossos projetos, entre em contato e saiba como funciona.

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Pensando em investir em Florianópolis?

Vamos conversar.

Estamos à disposição para esclarecer suas dúvidas e apresentar oportunidades de investimento alinhadas ao seu perfil e baseadas em dados reais do mercado.